Επιστολή του συλλόγου για τις προσαυξήσεις συντελεστή δόμησης και ύψους (ορόφων) κτηρίων (ΝΟΚ)

 

Χαλάνδρι, 16 Απριλίου 2024

 αριθ. πρωτ. 7/2024

  ΠΡΟΣ:

 1. Δήμαρχο Πεντέλης: κα Ν. Κοσμοπούλου

 2. Δήμαρχο Αμαρουσίου: κ Θ. Αμπατζόγλου

 3. Δήμαρχο Βριλησσίων: κ Γ. Πισιμίση

4. Δήμαρχο Χαλανδρίου: κ Σ. Ρούσσο

 

5. Αντιπεριφερειάρχη Β. Αθήνας: κα Λ. Κεφαλογιάννη

 

Κοινοποίηση:

 Επικεφαλείς δημοτικών παρατάξεων Δήμων Αμαρουσίου, Βριλησσίων,Πεντέλης, Χαλανδρίου

ΘΕΜΑ: Προσαυξήσεις σ.δ. και ύψους (ορόφων) κτηρίων των άρθρων 10 & 15 του ν.4067/12 (ΝΟΚ) - ΥΑ 110406/3757/24.10.2022 και συνέπειες στους δήμους και στην Ρεματιά Πεντέλης -Χαλανδρίου.

 

Κυρίες, κύριοι,

 

Με επιστολή μας προς τον υφυπουργό ΥΠΕΝ κ. Ταγαρά στις 30 Νοεμβρίου (αρ. πρωτ. 16/2022) αναφερθήκαμε στις συνέπειες των ανωτέρω νομοθετικών πράξεων στο αστικό περιβάλλον των δήμων σας αλλά και στις παραρεμάτιες περιοχές εντός των ορίων τους. Με επιστολή προς εσάς (αριθ. πρωτ.17/2022) ζητούσαμε την δραστηριοποίηση και αρωγή σας στην διαφύλαξη των όρων προστασίας της Ρεματιάς Πεντέλης-Χαλανδρίου όπως αποτυπώνονται στο σχετικό ΠΔ (ΦΕΚ 659/Δ/1995).

Επανερχόμαστε στο θέμα μετά την δημοσίευση των Απόφασεων 293/2024 και 310/2024 του Ε΄Τμήματος του ΣτΕ που αποτελούν και εισηγητική τοποθέτηση προς την Ολομέλεια του Ανώτατου Δικαστηρίου.

Η Απόφαση αυτή εκφράζει σε μεγάλο βαθμό τις αντιρρήσεις του Συλλόγου μας, αλλά και της ΚΕΔΕ και πολλών δήμων που δραστηριοποιήθηκαν ενάντια στις νέες ρυθμίσεις.

 

Σας επισημαίνουμε ορισμένα κρίσιμα αποσπάσματά της:

"Αντίθετη ερμηνεία, κατά την οποία ο ΝΟΚ καθορίζει το ανώτατο ύψος των οικοδομών της χώρας σε συνάρτηση με τον συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο από αυτό που προβλέπει το πολεοδομικό καθεστώς μιας περιοχής, αντίκειται στο άρθρο 24 του Συντάγματος, το οποίο επιβάλλει την πολεοδόμηση των οικισμών κατόπιν μελέτης των τοπικών συνθηκών και της φυσιογνωμίας κάθε περιοχής με τη συμμετοχή του οικείου ΟΤΑ και των ενδιαφερόμενων πολιτών. Δεν επιτρέπει δε τη διά γενικής διατάξεως και χωρίς επιστημονική μελέτη κατάργηση, συλλήβδην, των ειδικών όρων δομήσεως που είχαν θεσπιστεί για κάθε περιοχή.

.......

..τα μπόνους του ΝΟΚ είναι όχι μόνο αντισυνταγματικά, αλλά και αντίθετα στην κοινοτική νομοθεσία     (Οδηγία    2001/42     για    εκτίμηση    περιβαλλοντικών επιπτώσεων), επειδή δεν έχουν εκτιμηθεί οι επιπτώσεις τους, ούτε έχει προηγηθεί ουσιαστική διαβούλευση επί αυτών."

 

Επισημαίνοντας δε τα μεγάλα κενά που υπάρχουν σήμερα στον έλεγχο των οικοδομικών αδειών και συνολικά της δόμησης, αναφέρει:

«Θα πρέπει να αναμένεται ότι η αύξηση της αξίας της γης θα δυσχεράνει περαιτέρω την απόκτηση από τους ΟΤΑ ακινήτων για κοινόχρηστους και κοινωφελείς σκοπούς και θα επιφέρει αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων και των ενοικίων, με δυσμενείς κοινωνικές συνέπειες για μεγάλα στρώματα του πληθυσμού, οι οποίες δεν προκύπτει ότι μελετήθηκαν. Περαιτέρω, τα οφέλη από την οικοδομική εκμετάλλευση ακινήτων λόγω της αυξημένης δόμησης που επιτρέπει ο ΝΟΚ μπορεί να οδηγήσουν σε κύμα κατεδαφίσεων μεμονωμένων κτιρίων και συνόλων σημαντικής αξίας και την αντικατάστασή τους από πολυώροφες οικοδομές» .

Εκτιμούμε ότι ήδη έχουν εκδοθεί πολλές οικοδομικές άδειες και έχουν δομηθεί αρκετά κτίρια που έχουν κάνει χρήση των bonus που κρίνονται αντισυνταγματικά. Το διάστημα μέχρι να τελεσιδικίσει το θέμα στην ολομέλεια του ΣτΕ θα είναι εξαιρετικά κρίσιμο.

 

Ζητάμε από εσάς -με εμφατικό τρόπο- να δράσετε προληπτικά υπέρ των πολιτών και της ποιότητας ζωής τους. Συγκεκριμένα:

 

·  Να προβείτε άμεσα σε απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου περί προσωρινής αναστολής της έκδοσης οικοδομικών αδειών τουλάχιστον στην Β΄Ζώνη Προστασίας της Ρεματιάς Πεντέλης-Χαλανδρίου, όπου το μέγιστο ύψος δεν υπερβαίνει τα 11,5μ. και να κοινοποιήσετε την απόφαση σε όλους τους αρμόδιους φορείς (ΥΔΟΜ, ΥΠΕΝ, ΤΕΕ κλπ). Από όσο γνωρίζουμε τουλάχιστον 2 δήμοι στην ευρύτερη περιοχή μας έχουν ήδη λάβει σχετικές αποφάσεις (Χολαργός, Κηφισσιά).

·    Να αιτηθείτε άμεσα στην εισαγγελία την διακοπή εργασιών για τις οικοδομές εντός της Β΄ ζώνης προστασίας της ρεματιάς με χρήση των ευνοϊκών ρυθμίσεων που έχουν κριθεί αντισυνταγματικές και οι οποίες βρίσκονται σε πρώιμο στάδιο κατασκευής, μέχρι να υπάρξει τελεσίδικη Απόφαση και οριστούν τυχόν μεταβατικές διατάξεις.

 

Ο Σύλλογός μας θα προβεί, στο πλαίσιο των δυνατοτήτων του, και αυτόνομα σε περιπτώσεις που αφορούν στις προβλέψεις του ΠΔ προστασίας της ρεματιάς. Είναι όμως σαφές ότι η κύρια ευθύνη βαρύνει τους ΟΤΑ της περιοχής α΄και β΄βαθμού.

 

Είμαστε στην διάθεσή σας όπως πάντα για διευκρινήσεις και συνεργασία.

 

Συνημμένα:

Επιστολές 16/2022 και 17/2022 του συλλόγου μας

 

 

 

Εκσυγχρονιζόμαστε ή γυρίζουμε στο παρελθόν (Υψη κτιρίων) ;

 Εκσυγχρονιζόμαστε ή γυρίζουμε στο παρελθόν ;  

Είναι  γνωστό - τουλάχιστον στους  παλιότερους -  ότι  παραμονές εκλογών στη χώρα μας,  μεταξύ άλλων,  συνέβαιναν  δύο πράγματα στον οικοδομικό τομέα: η ένταξη περιοχών αυθαιρέτων στο σχέδιο πόλης και το “δίνουμε όροφο”.  Απλά, για λόγους μικροπολιτικούς,  καταργούσαμε κάθε κανόνα πολεοδόμησης και το κράτος μοίραζε δικαιώματα υπερεκμετάλλευσης της αστικής γης και μελλοντικά οφέλη χωρίς …. άμεσο  δικό του κόστος. 

Επειδή όμως σε όλα τα πράγματα υπάρχει τελικά κάποιο κόστος, στην δεδομένη περίπτωση κόστος για όλους μας είναι ο τρόπος που αναπτύχθηκαν οι πόλεις μας χωρίς επαρκείς υποδομές και ελεύθερους χώρους. Είναι η καταστροφή του περιβάλλοντος και τα μεγάλα έργα και οι πόροι που απαιτούνται για να τις κάνουμε βιώσιμες με τα σημερινά πρότυπα και τις απαιτήσεις μας στον 21ο αιώνα.

Αναφερόμαστε στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό που ψήφισε η Κυβέρνηση όπου υπάρχει μια σειρά προβλέψεων  στα άρθρα 10 και 15 που δίνουν  τη δυνατότητα  σε υφιστάμενες και νέες οικοδομές  να αυξάνουν σημαντικά τους συντελεστές δόμησης, δηλαδή τα επιτρεπτά όρια εκμετάλλευσης της γης. Σημαντική προσαύξηση προβλέπεται και στην περίπτωση μικρότερης κάλυψης του οικοπέδου και απόδοσης σε “δημόσια χρήση” του αντίστοιχου ποσοστού γης, ρύθμιση η οποία χαρακτηρίστηκε ως “πολεοδομικό κίνητρο”. Και επειδή τα τετραγωνικά που προέκυπταν ως άθροισμα ήταν πολλά, με Υπουργική Απόφαση  την οποία εξέδωσε στις 24/10/2022 ο Υφυπουργός ΥΠΕΝ κ. Ν. Ταγαράς επετράπη η προσαύξηση και του επιτρεπόμενου μέγιστου ύψους των κτιρίων, δηλαδή των ορόφων.

Θεωρούμε ότι η Υπουργική Απόφαση αυτή υποβαθμίζει περαιτέρω το αστικό περιβάλλον. Η “δήλωση” ότι δίνεται σε δημόσια χρήση τμήμα ενός οικοπέδου μπορεί εύκολα να μετατραπεί σε μεγαλύτερο ιδιωτικό κήπο με ευθύνη συντήρησης από τον Δήμο, άχρηστη παροχή αφού θα είναι σημειακή σε ήδη δομημένες περιοχές και δεν θα συναρμόζεται με τον πολεοδομικό σχεδιασμό, μικρής διάρκειας ζωής  αφού απουσία ελέγχου  κάποια στιγμή θα υψωθούν αναχώματα (έστω με θάμνους αν όχι με κάγκελα).  Επιπλέον αποτελεί κατάφωρη  άρση της ισοτιμίας μεταξύ των κατοίκων  της ίδιας πολεοδομικής ενότητας, με σοβαρή οικονομική επιβράβευση ιδιαίτερα στους Δήμους μας όπου οι τιμές των ακινήτων είναι υψηλές. Θίγονται καίρια τα δικαιώματα και το περιβάλλον των υφιστάμενων νόμιμων οικοδομών, καθότι τους στερείται αναίτια ο φωτισμός, μειώνεται η απόδοση ηλιακών θερμοσιφώνων και φωτοβολταϊκών πάνελ οροφής, μειώνεται ο αερισμός των κτιρίων και περικόπτεται δραστικά η θέα. Αν θεωρείται τόσο χρήσιμη η ρύθμιση, η ανταπόδοση θα μπορούσε να λάβει άλλη μορφή (πχ φορολογικά κίνητρα) πάντα με την αξιολόγηση της χρήσης της από τις τοπικές αρχές. 

 Επίσης, από την οριζόντια αυτή ρύθμιση θίγονται εκ νέου υφιστάμενα ειδικά καθεστώτα προστασίας (ιστορικών χώρων, σημαντικών περιβαλλοντικά περιοχών, κοινωνικά απαραίτητων ζωνών κλπ), χωρίς συγκεκριμένα κριτήρια αξιολόγησης και συναίνεσης των τοπικών αρχών και φορέων. Εξαιρούνται μόνο οι αρχαιολογικοί χώροι και οι παραδοσιακοί οικισμοί.

Σε αυτή την κατηγορία ανήκει και η Ρεματιά Πεντέλης-Χαλανδρίου μήκους 6,5χλμ η οποία προστατεύεται από ΠΔ (ΦΕΚ 659/Δ/1995), οι ρυθμίσεις του οποίου έχουν ενσωματωθεί στα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια των τεσσάρων παραρεμάτιων Δήμων, δηλαδή των Αμαρουσίου, Χαλανδρίου, Βριλησσίων και Πεντέλης.   Η δυνατότητα  καταστρατήγησης των περιορισμών καθ’ ύψος έχει ήδη εφαρμοστεί με την έκδοση οικοδομικής άδειας στη δημοτική κοινότητα Μελισσίων του Δήμου Πεντέλης. Κατά της οικοδομικής άδειας αυτής έχει γίνει προσφυγή  κατοίκων στο Διοικητικό Εφετείο και έχει διαταχθεί αναστολή εργασιών μέχρι την εκδίκασή της (10/1/23). Αρωγός στην εφαρμογή του Π.Δ. είναι και η κα Δήμαρχος Πεντέλης.

Δυστυχώς η παρέμβαση των Υπηρεσιών του ΥΠΕΝ και ειδικότερα της Δ/νσης Σχεδιασμού Μητροπολιτικών Αστικών & Περιαστικών Περιοχών (Α.Π.: ΥΠΕΝ/ΔΣΜΠ/506/4/22.01.2021) δίνει το πράσινο φως για τη  δήθεν “περιορισμένη ισχύ” του υφιστάμενου ειδικού καθεστώτος προστασίας της Ρεματιάς έναντι μιας γενικής ρύθμισης. 

Να σημειώσουμε ότι υπάρχει ισχυρή αντίθετη νομολογία σε σχέση με την ισχύ ειδικών καθεστώτων προστασίας σε σχέση με γενικές ρυθμίσεις, τόσο από το ΣτΕ (πχ ξενοδοχείο στου Μακρυγιάννη) όσο και από Διοικητικά Δικαστήρια (πρόσφατα ακύρωση δύο ορόφων σε κτίριο στους Αμπελόκηπους).

Γνωρίζουμε επίσης ότι ήδη υπάρχουν και άλλες αντιδράσεις. Ο Δήμος Ψυχικού-Φιλοθέης με ομόφωνη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου απορρίπτει την εφαρμογή της ΥΑ.  Ο  δε Δήμος Αθηναίων παγώνει την έκδοση αδειών “μεγάλου ύψους” δίνοντας ταυτόχρονα  εντολή στην ΥΔΟΜ του να γίνει επανέλεγχος των σχετικών αδειών που έχουν ήδη εκδοθεί.

Ο Σύλλογός μας, με 32 χρόνια συνεχούς παρουσίας και δράσης, έχει πλήρη εικόνα των προβλημάτων τα οποία θα δημιουργήσει η Υπουργική Απόφαση αυτή στις περιοχές κατοικίας μας και ειδικότερα στην παραρεμάτια ζώνη και στη ρεματιά.

Απευθύναμε ήδη σχετική επιστολή στον  Υφυπουργό του ΥΠΕΝ κ. Ν. Ταγαρά ζητώντας την πλήρη αναθεώρηση της Απόφασής του.   Και θα αντιταχθούμε σε αυτήν με κάθε τρόπο και θεσμική πρωτοβουλία.

Απευθυνθήκαμε επίσης στους τέσσερεις παραρεμάτιους Δήμους  και ζητήσαμε να παρέμβουν στο ΥΠΕΝ για την πλήρη αναθεώρηση  της ρύθμισης, το άμεσο πάγωμα από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης της έκδοσης αδειών “μεγάλου ύψους” και τον έλεγχο όσων έχουν εκδοθεί. Τέλος την αποφασιστική στήριξη του ειδικού καθεστώτος προστασίας της Ρεματιάς Πεντέλης-Χαλανδρίου όπως προβλέπεται στο σχετικό ΠΔ που αφορά χρήσεις γης και όρους δόμησης.

Τις επιστολές μπορείτε να δείτε εδώ στο blog μας : sosrematia.blogspot.com

 

Το Δ.Σ. του συλλόγου

Αυτή την εικόνα της Ρεματιάς θέλουμε – ας μην την κλείσουμε σε τείχη: